BM: Không nên mong chờ giá nhà ở Hoa Kỳ giảm trong thời gian tới

Trong khi tình trạng thị trường nghiêng về người bán vẫn tồn tại ở hầu hết các nơi tại Hoa Kỳ, thì giá cả vẫn tiếp tục tăng và nhà ở giá rẻ dường như đang tuột khỏi tầm tay những người dân Mỹ trung bình.

Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (NAR) đã báo cáo mức giá bán trung vị toàn quốc cao nhất từ trước đến nay cho một căn nhà loại biệt lập dành cho một gia đình vào tháng Năm, với mức 419,300 USD.

Bà Jessica Lautz, phó nhà kinh tế trưởng kiêm phó chủ tịch nghiên cứu của NAR, chia sẻ rằng: “Thực ra chúng tôi đang dự báo rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng dựa trên tình trạng thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu sở hữu nhà cao.”

Mức giá 400,000 USD tương đương với khoản thanh toán ban đầu trị giá 40,000 USD với mức trả trước thông thường là 10% giá trị ngôi nhà.

Bà Lautz cho biết: “Đó là số tiền lớn đối với những người mua nhà lần đầu, có nghĩa là đôi khi họ có thể phải vay mượn từ cha mẹ hoặc bạn bè để thực hiện điều đó.”

NAR báo cáo rằng doanh số bán nhà ở hiện có trong tháng Năm đã giảm 2.8% so với cùng thời kỳ năm ngoái trong khi lượng nhà ở hiện có chưa bán được tăng 6.7% so với tháng trước.

Ngoài ra, 30% số ngôi nhà đã bán có giá cao hơn giá chào bán và tình trạng người mua phải cạnh tranh về giá vẫn tiếp diễn, với mỗi căn nhà thường nhận được ba lời đề nghị.

Chỉ có vùng Trung Tây chứng kiến sự gia tăng nhẹ trong doanh số bán nhà vào tháng Năm với mức tăng 1% so với một năm trước. Vùng Trung Tây cũng có giá bán trung vị thấp nhất là 317,100 USD—tăng 6% so với năm ngoái.

Doanh số bán nhà ở hiện có ở Đông Bắc chứng kiến mức giảm lớn nhất là 4% so với tháng 05/2023. Mức giá trung vị tăng lên 479,200 USD, tăng 9.2% so với năm ngoái.

Doanh số bán nhà ở cả miền Nam và miền Tây đều giảm lần lượt 1.6% và 1.3%. Giá bán trung vị ở miền Nam tăng 3.6% so với năm ngoái lên 375,300 USD, trong khi giá bán ở miền Tây tăng 5.5% từ mức của năm 2023 lên mức trung vị 632,900 USD.

Người mua nhà lần đầu đang chờ đợi thời gian dài hơn để mua nhà. Năm ngoái, độ tuổi trung bình của những người mua này là 35. Trong đó một số người vẫn đang chờ giá hoặc lãi suất vay mua nhà giảm, nhưng bà Lautz tin rằng lãi suất có thể duy trì ở mức 6–7% cho đến cuối năm.

Theo Freddie Mac, lãi suất của khoản vay mua nhà có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm hiện đang ở mức khoảng 6.95%.

“Nếu lãi suất vay mua nhà giảm đáng kể, thì điều đó cũng có thể tạo ra nhiều cuộc chiến đấu giá hơn khi nhiều người mua tham gia thị trường hơn,” bà Lautz cho biết. “Tôi nghĩ rằng mức lãi suất 2–3% đó là trải nghiệm chỉ xảy ra một lần trong đời và tôi không mong đợi sẽ sớm thấy lại mức lãi suất đó. Nhưng nếu quý vị xem xét lãi suất trong lịch sử, thì chúng ta vẫn đang ở mức thấp.”

Nhiều người chào bán ngôi nhà của họ đang thực hiện giao dịch mua ngôi nhà tiếp theo của mình bằng tiền mặt. Trên thực tế, NAR lưu ý, tháng trước 28% người mua nhà đã không đi vay.

Ông Dutch Mendenhall, người sáng lập R Diversified, một quỹ đầu tư địa ốc có trụ sở tại Tampa, Florida, cũng tin rằng giá nhà sẽ vẫn ổn định dựa trên thị trường hiện tại.

“Tôi không tin giá nhà rốt cuộc sẽ giảm mạnh như năm 2008,” ông nói . “Chúng ta hiện đã có nhiều quy định hơn và hoạt động cho vay đã trở nên ít nới lỏng hơn nhiều. Tôi không nghĩ chúng ta sẽ chứng kiến bất kỳ sự sụp đổ hay chậm lại nào của thị trường.”

Đồng tình với mối lo ngại của bà Lautz, ông Mendenhall lưu ý rằng sự thiếu hụt trong nhà ở xây mới cũng góp phần gây ra tình trạng thiếu nhà ở tồn kho, từ đó khiến giá nhà tiếp tục leo thang.

“Lãi suất cao hơn cũng ảnh hưởng đến các khoản vay xây dựng và nhiều nhà thầu xây dựng không đủ khả năng thực hiện các dự án phát triển nhà ở lớn,” ông nói. “Các dự án phát triển mới không làm tăng giá nhà mà các dự án như vậy tạo ra nhiều nhà ở giá cả phải chăng hơn.”

Trong khi chi phí nhà ở và lãi suất tăng cao khiến người mua nhà phải trả gấp đôi số tiền họ từng phải chi ra cách đây hai năm, người dân vẫn tiếp tục mua nhà.

Ông cho biết: “Những hình thức mua nhà phổ biến nhất là các cặp đôi đã kết hôn và những người đã về hưu muốn chuyển đến một ngôi nhà nhỏ hơn hoặc chuyển đến một địa điểm sinh sống mới.”

“Doanh số bán hàng chắc chắn đã chậm lại trong nửa đầu năm nay, nhưng tôi nghĩ thị trường địa ốc sẽ bắt đầu tăng trưởng khi chúng ta tiến tới năm 2025.”

Ông Matt Willer, giám đốc điều hành và đối tác tại Phoenix Capital Group Holdings, LLC ở Denver, Coloro, cũng đồng ý rằng “bong bóng vỡ” là điều không thể xảy ra, ngay cả trong bối cảnh thị trường địa ốc eo hẹp như hiện nay.

Ông nói rằng: “Tôi nghĩ cuối cùng chúng ta sẽ có thể thấy sự suy yếu nhẹ ở một số thị trường, còn ở một số thị trường khác thì có thể sẽ không thấy gì cả.”

Ông Willer cho biết, hiện tại, tất cả đều xoay quanh khả năng chi trả. “Mọi người đã quen với mức lãi suất 3–4%, và tư duy hiện tại là những người không muốn bán và mua lại với mức lãi suất cao hơn đang giữ nguyên không bán và nâng cấp ngôi nhà của họ.”

Ông Willer tin rằng lãi suất có thể sẽ duy trì ở mức 6–7% trong thời gian còn lại của năm 2024 và có thể kéo dài đến đầu năm 2025. Ông cho biết: “Tôi không nghĩ sẽ có bất kỳ thay đổi đáng kể nào xảy ra trước cuộc bầu cử, và chúng ta có thể thấy mức giảm không đáng kể vào cuối năm.”

Đề cập đến tình trạng thiếu hụt nhà ở, ông Willer cho rằng ngành xây dựng là ngành có tính chu kỳ, nhưng các nhà thầu xây dựng cũng cảnh giác với số tiền nợ mà họ phải gánh chịu và có thể không muốn vượt quá ngân sách của mình. Ông lưu ý rằng, “Tôi không thấy có cách nào để chúng ta vượt qua được điều đó ngay bây giờ.”

Trong khi đó, thị trường cho thuê đang bùng nổ ở nhiều thành phố vì nhiều người mua nhà tiềm năng đang chờ đợi diễn biến thị trường trước khi quyết định mua nhà.

“Đây chắc chắn là thách thức đối với những người mua nhà lần đầu, và một số người hiện đang hài lòng với việc thuê nhà,” ông Willer cho biết. “Họ thấy thuê nhà ít căng thẳng hơn, có chi phí thấp hơn, và tự do hơn do không bị ràng buộc vào một địa điểm cụ thể.”

NAR dự đoán thị trường nghiêng về phía người bán có khả năng sẽ tiếp tục diễn ra vào năm 2025.

Ông nói, “Nhiều người có lãi suất vay mua nhà thấp vẫn ở trong tình trạng ‘bị khóa chặt’ do họ không muốn hoặc không đủ khả năng vay tiền với lãi suất cao hơn. Thêm vào đó, nhà ở mới đang thiếu hụt nhiều đến mức chúng ta thực sự cần nhiều năm xây dựng thêm nhà ở để tạo ra một sân chơi bình đẳng.”

Ông Mendenhall gợi ý rằng những người mua nhà tiềm năng nên nghiên cứu nhiều hơn để tìm ra những lựa chọn phù hợp.

Ông nói: “Tất nhiên quý vị phải xem xét những yếu tố như tỷ lệ tội phạm, nhưng có lẽ nếu quý vị không có con, thì quý vị sẽ không cần phải sống ở một khu vực có trường học hàng đầu, hoặc có thể quý vị sẽ tìm một ngôi nhà hoặc căn hộ nhỏ hơn.”

“Nếu quý vị sẵn sàng đi xa hơn khỏi khu vực đô thị, thì quý vị cũng có thể tìm thấy nhiều lựa chọn hơn.”

Lời khuyên của ông dành cho những người có đủ khả năng mua địa ốc là hãy thực hiện ngay bây giờ.

“Nếu quý vị chờ đợi, thì ngôi nhà đó có thể bị bán mất hoặc lãi suất có thể sẽ tăng trở lại,” ông nói. “Tôi tin rằng cuối cùng các khoản vay sẽ trở nên dễ chi trả hơn, và khi điều đó xảy ra, thì chủ nhà có thể tái cấp vốn để có được lãi suất thấp hơn.”

Mary Prenon _ Vân Du