BM: Khủng hoảng nhà ở trên toàn cầu?

Khi lãi suất tiếp tục tăng, áp lực ngày càng gia tăng trên khắp quốc gia này và trên toàn cầu, thì một lượng rủi ro lớn đang xuất hiện.

Gần đây, nhà kinh tế trưởng Jan Hatzius của Goldman Sachs đã đưa ra nghiên cứu cảnh báo về sự sụp đổ sắp xảy ra trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Ông tuyên bố: “Khả năng chi trả đang liên tục sụt giảm, tác động hậu đại dịch đang khiến tình hình thêm nghiêm trọng, và các ý định mua sắm đang suy giảm gần đây cho thấy doanh số bán nhà có khả năng giảm hơn nữa khi so với trước đây: chúng tôi dự báo doanh số bán nhà do chủ bán lại là 4.25 triệu căn trong quý 4 (-12% so với tháng Bảy). Viễn cảnh này làm giảm dự báo tăng trưởng đầu tư cố định cho khu dân cư của chúng tôi xuống còn -15% vào năm 2022 và 0% vào năm 2023 (cả tính theo quý 4 từ năm này qua năm khác), so với -13% và +1.5% trước đó.”

Ông Hatzius tiếp tục nói: “Chúng tôi dự đoán tăng trưởng giá nhà sẽ hoàn toàn ngưng trệ, đạt mức trung bình 0% vào năm 2023. Trong khi giá nhà trên toàn quốc có thể giảm rõ rệt và có vẻ như rất có thể xảy ra đối với một số khu vực, thì sự sụt giảm lớn dường như khó có khả năng xảy ra.”

Các thị trường được định giá quá cao?

Theo nhà xếp hạng tín dụng Moody’s, các thị trường ven biển (ví dụ: Miami, Thành phố New York, Los Angeles, Seattle) luôn được giao dịch ở mức chênh lệch giá cao hơn, nhưng hiện nay các thị trường khác đang bắt đầu hạ nhiệt. Boise, Idaho; Charlotte, North Carolina; và Austin, Texas là ba khu vực [có nhà ở] được định giá cao hơn giá trị thực nhiều nhất ở Hoa Kỳ. Ngoài ra còn có thêm Atlanta, Nashville, và toàn bộ tiểu bang Florida cũng gặp tình trạng này.

Tuy nhiên, một đánh giá sâu hơn của Moody’s tiết lộ rằng “183 trong số 413 thị trường nhà ở khu vực có quy mô lớn nhất của quốc gia được định giá cao hơn giá trị thực ở mức hơn 25%.”

Nếu có một cuộc suy thoái nhà ở mau chóng, thì thị trường nhà ở tại những khu vực đó có thể lao dốc nghiêm trọng. Các mức giá theo ước tính của Moody’s “có thể giảm mạnh tới 20%.”

Nếu tránh được suy thoái, thì giá trên các thị trường được định giá quá cao so với giá trị thật vẫn có khả năng giảm 10%.

Ngay cả bong bóng nhà ở gần như luôn xảy ra ở các thành phố San Diego, Los Angeles, San Jose, và San Francisco của tiểu bang California cũng đang dần chậm lại.

Tờ Los Angeles Times đã dự đoán vào mùa hè này rằng giá nhà ở tại miền Nam California có thể vẫn ổn định nếu lãi suất ở mức dưới 6%, khi nêu rõ: “Nếu lãi suất không tăng một cách có ý nghĩa trên 6% trong một thời gian dài và nền kinh tế tránh được một cuộc suy thoái, thì giá nhà ở tại Nam California phần lớn sẽ không thay đổi trong vài năm tới.”

Hiện tại, lãi suất cố định cho vay thế chấp trong 30 năm đang ở mức 5.95%.

Chúng ta có đang lâm vào tình cảnh lặp lại của năm 2008 không? Không hẳn thế, nhưng điều này có thể thay đổi, tùy thuộc vào chính sách và tâm lý của người tiêu dùng. Chí ít thì Cục Dự trữ Liên bang cần phải rất cẩn thận với việc tăng lãi suất.

Rốt cuộc, chúng ta không muốn có một cuộc khủng hoảng tín dụng trong khi chúng ta đang có một cuộc khủng hoảng thanh khoản nhà ở.

Rắc rối lớn ở Trung cộng

Trong khi đó, ở Trung cộng, thị trường địa ốc có vẻ tệ hơn nhiều, và nhiều người lo ngại rằng những khó khăn trong lĩnh vực địa ốc của Trung cộng có thể gây ra một hiệu ứng lan truyền trên toàn cầu.

Hôm 28/08, ông Martin Farrer của tờ The Guardian, trong một bài báo có nhan đề “Không đường lui: thời buổi khó khăn khi Trung cộng cố gắng chống đỡ lại cuộc khủng hoảng địa ốc” (“Point of no return: crunch time as China tries to fend off property crash”), đã đưa ra một số luận điểm đáng ngạc nhiên. Ông nói: “Thị trường nhà ở Trung cộng đã thúc đẩy tăng trưởng trong hai thập niên qua và giờ đây đại diện cho khối tài sản lớn nhất trên thế giới, với giá trị danh nghĩa từ 55 ngàn tỷ USD (47 ngàn tỷ bảng Anh) đến 60 ngàn tỷ USD, lớn hơn tổng vốn hóa của thị trường chứng khoán Hoa Kỳ.”

Hơn nữa, ông John Powers, đến từ hãng truyền thông Al Jazerra, đã đưa tin cho hay: “Theo một số ước tính, địa ốc chiếm 30% GDP — khoảng gấp đôi tỷ trọng tương đương ở Hoa Kỳ. Trong khi một số nhà phân tích tin rằng thị trường đã chạm đáy, thì những khó khăn của ngành này dự kiến sẽ còn kéo dài trong một thời gian. Hồi tháng Bảy, S&P Global Ratings ước tính rằng giá địa ốc sẽ giảm 30% trong năm nay — một mức giảm tệ hơn thời kỳ diễn ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.”

Những dòng tiền đầu tư của giới chuyên gia đã nhận thức được: BlackRock, HSBC, và UBS đã cắt giảm mức độ liên quan đến tài sản tại Trung cộng, và tín dụng khả dụng cho các nhà phát triển dự án của Trung cộng đã bốc hơi. Có một nguy cơ là sự suy thoái kéo dài ở Trung cộng có thể đè nặng lên phần có liên quan còn lại của thế giới phát triển. Cũng có một ý kiến về việc ngành công nghiệp địa ốc của Trung cộng cuối cùng sẽ chậm lại và lặp lại “thập niên mất mát” kéo dài trong 10 năm của Nhật Bản mà đã từng xảy ra sau bong bóng giá tài sản không thể lường trước của Nhật Bản giữa những năm 1986 và 1991.

Trong khoảng thời gian đó, giá trị tiền mặt của toàn bộ địa ốc của Nhật Bản đã cao gấp bốn lần của Hoa Kỳ; khu Chiyoda-ku ở Tokyo có giá trị hơn toàn bộ Canada, và cung điện hoàng gia rộng 280 mẫu Anh của Tokyo được xem là có giá trị hơn toàn bộ tiểu bang California.

Chúng ta có thể không phải trải qua cơn đau đầu về địa ốc ở Mỹ, nhưng hãy sẵn sàng cho một cơn sang chấn về địa ốc trên toàn cầu.

Chadwick Hagan _ Vân Du