BM: Lo ngại một cuộc khủng hoảng ngân hàng tại Mỹ

Các nhà phân tích lo ngại rằng rủi ro về địa ốc thương mại (CRE) có thể khơi mào một đợt phá sản ngân hàng khác

Các khoản vay thế chấp thương mại đang bị ảnh hưởng trên hai phương diện: thứ nhất, thiếu nhu cầu về không gian văn phòng dẫn đến những lo ngại về tín dụng liên quan đến chủ địa ốc, và thứ hai, lãi suất tăng cao khiến việc tái cấp vốn của người đi vay đắt hơn đáng kể.

Theo báo cáo ngày 12/06 của Trepp, một công ty phân tích CRE, thì các khoản cho vay CRE bắt nguồn từ một thập niên trước, khi lãi suất vay thế chấp trung bình là 4.58%, giờ đây đang đến hạn, còn trong thị trường ngày nay, thì lãi suất cố định đối với khoản cho vay CRE trung bình là vào khoảng 6.5%.

Các ngân hàng vốn thực hiện các khoản cho vay CRE xem xét các yếu tố như tỷ số khả năng trả nợ (DSCR), đo lường thu nhập của một tài sản so với các khoản thanh toán bằng tiền mặt đến hạn của các khoản vay. Bằng việc mô phỏng lãi suất vay thế chấp từ 5.5% đến 7.5%, Trepp đã dự đoán rằng lần lượt có từ 28% đến 44% các khoản cho vay CRE hiện thời chưa trả nợ sẽ không đáp ứng được tỷ lệ 1.25 DSCR hiện nay, và do đó không đủ điều kiện cho việc tái cấp vốn.

Những tính toán này được thực hiện với giả định rằng dòng tiền thu nhập hiện tại từ địa ốc là không đổi và các khoản vay chỉ phải trả lãi suất thôi, nhưng với mức độ để trống văn phòng tăng lên, thì nhiều chủ địa ốc có thể có ít dòng tiền thu nhập vào hơn đáng kể. Thêm vào đó, trong khi các khoản vay CRE chỉ trả lãi chiếm 88% thị trường vào năm 2021, thì các nhà cho vay giờ đây đang chuyển sang hình thức yêu cầu trả dần cả gốc lẫn lãi của các khoản vay thế chấp để giảm rủi ro, làm tăng đáng kể các khoản thanh toán nợ.

Vấn đề tái cấp vốn

Fitch, một cơ quan xếp hạng, đã dự kiến rằng khoảng một phần ba các khoản vay thế chấp thương mại đến hạn từ tháng Tư đến tháng Mười Hai năm nay sẽ không thể tái cấp vốn, trước thực tế về mức lãi suất hiện tại và thu nhập cho thuê.

“Đó là một thế giới rất khác so với thế giới thời mà phần lớn các khoản vay này đã được thực hiện,” ông Earle nói. “Trong một môi trường lãi suất bằng 0, trước khi các đợt phong tỏa do COVID khiến nhiều doanh nghiệp chuyển sang làm việc từ xa, thì nhiều danh mục cho vay chứa đầy tài sản văn phòng này từng trông rất tuyệt. Giờ đây, một phần đáng kể trong số chúng trông khá rủi ro.”

Báo cáo của Trepp đã nêu bật một số thị trường trong khu vực, chẳng hạn như San Francisco, nơi giá thuê lại văn phòng đã tăng 140% kể từ năm 2020 và Los Angeles, nơi tỷ lệ văn phòng trống đạt mức cao lịch sử là 22%. Diện tích văn phòng có sẵn tại Hoa Thịnh Đốn đã tăng lên 21.7% trong quý đầu tiên của năm 2023.

New York đã bị ảnh hưởng nặng nề. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại thành phố New York đã giảm mạnh từ 90% xuống 10% vào năm 2020 trong đại dịch COVID, nhưng chỉ phục hồi lên mức 48% trong năm nay. Doanh thu từ cho thuê văn phòng giảm 18.5% trong khoảng thời gian từ tháng 12/2019 đến tháng 12/2022.

Tỷ lệ văn phòng trống ở mức cao trong 30 năm

Nhìn chung, theo báo cáo của các nhà phân tích tại Đại học New York và Trường Kinh doanh Columbia, tỷ lệ văn phòng trống đang ở mức cao nhất trong 30 năm qua tại nhiều thành phố của Mỹ.

Báo cáo cho thấy “làm việc từ xa đã dẫn đến sự sụt giảm lớn về doanh thu cho thuê, mức lấp đầy, tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê, và giá thuê của thị trường trong lĩnh vực văn phòng thương mại.”

Các tác giả dự đoán rằng, kể cả khi công suất thuê văn phòng trở lại mức trước đại dịch, “chúng tôi định giá lại các tòa nhà văn phòng ở thành phố New York, có tính đến cả tác động của dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu của những tác động đột biến này, và phát hiện thấy giá trị dài hạn giảm 44%. Đối với Hoa Kỳ, chúng tôi thấy giá trị bị mất 506.3 tỷ USD”.

Đúng như dự đoán, các khoản nợ quá hạn trong các khoản vay thế chấp thương mại hiện đang tăng lên. Trepp báo cáo rằng, các khoản thanh toán bị bỏ lỡ trong chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp địa ốc thương mại (CMBS) đã tăng nửa phần trăm trong tháng Năm so với tháng trước lên 3.62%. Thành phần tệ nhất trong thị trường CMBS, gồm các tòa nhà cho thuê nhiều đơn vị, cơ sở y tế, trung tâm thương mại, nhà kho và khách sạn, là các văn phòng, nơi có các khoản nợ quá hạn tăng 125 điểm cơ bản lên hơn 4%.

Tuy nhiên, để hiểu rõ điều này, các khoản nợ quá hạn của CMBS đã vượt quá 10% trong năm 2012 và 2020. Và các nhà phân tích nói rằng các tiêu chí cho vay đối với CRE đã thận trọng hơn so với trước cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, giúp có nhiều không gian đệm hơn trong các tỷ lệ so với một thập niên trước.

Tương tự như vậy, cuộc khủng hoảng tín dụng tại các ngân hàng khu vực đã tạo ra một vòng luẩn quẩn, trong đó các ngân hàng đua nhau cắt giảm danh mục đầu tư CRE của họ và tình trạng khan hiếm tài chính khiến nhiều chủ nhà phải đối mặt với tình trạng vỡ nợ khi các khoản nợ đáo hạn. Giá trị địa ốc thương mại, điều cung cấp bảo đảm cho các khoản vay, dường như cũng đang bị ảnh hưởng khiến các vấn đề tệ hơn nữa.

Trong một nỗ lực nhanh chóng thanh lý danh mục cho vay CRE và tránh số phận của các ngân hàng phá sản như Silicon Valley Bank, Signature Bank, First Republic Bank, các ngân hàng hiện đang cố gắng bán bớt các khoản cho vay địa ốc thương mại, và thường bị lỗ trong quá trình này.

Hồi tháng Năm, PacWest, một ngân hàng khu vực, đã bán khoản cho vay xây dựng trị giá 2.6 tỷ USD. Ngân hàng Citizens Bank được cho là đã rao bán 1.8 tỷ USD cho các khoản cho vay CRE của mình trong quý đầu tiên của năm nay. Bancorp của các khách hàng đã giảm 25 triệu USD cho vay CRE và rao bán 16 triệu USD trong danh mục hiện tại của ngân hàng.

Wells Fargo, một trong bốn ngân hàng lớn nhất hàng đầu của Hoa Kỳ, cũng đang thu hẹp danh mục CRE của mình, và khi thông báo về hành động này, Giám đốc điều hành Charlie Scharf đã tuyên bố, “chúng ta sẽ chứng kiến những khoản lỗ, không còn nghi ngờ gì về điều đó.”

“Giữa các đợt tăng hơn 500 điểm cơ bản của Fed trong 16 tháng qua và sự sụp đổ của Silicon Valley Bank và các ngân hàng khác vào đầu năm nay, việc thắt chặt tín dụng đã được tiến hành,” ông Earle cho biết. “Bối cảnh đó đã gây rất nhiều áp lực lên những nhà cho vay khu vực.”

Một nghiên cứu học thuật hồi tháng Ba có tiêu đề “Thắt chặt Tiền tệ và Sự mong manh của Ngân hàng Hoa Kỳ trong năm 2023” cho biết giá trị thị trường của tài sản do các ngân hàng Hoa Kỳ nắm giữ thấp hơn 2.2 ngàn tỷ USD so với giá trị sổ sách được báo cáo của các tài sản này. Con số này thể hiện mức giảm trung bình 10% về giá trị thị trường của tài sản trong toàn ngành ngân hàng Hoa Kỳ, và phần lớn sự sụt giảm này đến từ các khoản cho vay địa ốc thương mại.

Do đó, các tác giả đã viết, “kể cả khi chỉ một nửa số người gửi tiền không có bảo hiểm quyết định rút tiền, thì gần 190 ngân hàng với các tài sản có giá trị 300 tỷ USD có nguy cơ bị suy giảm giá trị lâu dài, có nghĩa là giá trị tính theo thị trường của những tài sản còn lại của họ sau những lượt rút tiền này sẽ là không đủ để hoàn trả toàn bộ các khoản tiền gửi có bảo hiểm.”

Kevin Stocklin _ Vân Du