Vậy tình hình đang tệ đến mức nào? Theo chỉ số Giám sát Khả năng chi trả cho Việc sở hữu Nhà ở của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta, kể từ quý 2/2021, khi lạm phát bắt đầu xuất hiện lần đầu tiên trong giá tiêu dùng, thì thu nhập gia đình trung vị đã không đủ để trang trải chi phí hàng năm cho việc sở hữu một ngôi nhà có giá trung vị. Ngày nay, một ngôi nhà có giá trung vị sẽ có giá bằng 40% thu nhập trung vị, so với mức 30% (hoặc ít hơn) mà chỉ số này cho là đủ để có thể mua được. Chỉ số này hiện đang ở mức khả năng chi trả thấp nhất kể từ bong bóng địa ốc đạt đỉnh điểm vào năm 2007, với sự đổ vỡ kéo theo sau đó đã gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Có thể dễ dàng quy kết nguyên nhân làm giảm khả năng chi trả cho sự gia tăng nhanh chóng gần đây của lãi suất cho vay mua nhà, nhưng đó không phải là thủ phạm chính. Với lãi suất khoản vay mua nhà hiện ở mức 6 đến 7%, chi phí vay mua nhà ngày nay là không cao so với các mức tiêu chuẩn trong lịch sử. Nhà ở đã có giá cả phải chăng hơn trong những thời kỳ có mức lãi suất thậm chí còn cao hơn. Vấn đề căn bản không phải là lãi suất, hay thậm chí là chi phí bảo hiểm vốn cũng đang tăng ở mức hai con số mà là bản thân mức giá của chính căn nhà.
Kể từ năm 1995, khi kỷ nguyên nới lỏng tiền tệ bắt đầu dưới thời Chủ tịch Hệ thống Dự trữ Liên bang Alan Greenspan, thước đo của Chỉ số Giá Tiêu dùng (CPI) về chi phí nơi ở trung bình tại các thành phố của Hoa Kỳ đã tăng 140%. Theo cùng một thước đo, chi phí nơi ở đã tăng 22.4% chỉ kể từ năm 2020. Xét về giá mua nhà, Chỉ số Giá Nhà Quốc gia Hoa Kỳ của S&P CoreLogic Case-Shiller cho thấy giá đã tăng hơn ba lần kể từ năm 2000. Thu nhập gia đình đã không theo kịp với mức tăng giá trong bất kỳ khung thời gian nào của giai đoạn này.
Gần ba thập niên lãi suất thấp giả tạo đã dẫn đến bong bóng giá địa ốc hiện tại. Mặc dù tình trạng tăng giá đã tạm dừng sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhưng từ đó trở đi, giá cả đã tăng nhanh hơn mức thu nhập trong một thập niên với tốc độ ngày càng tăng kể từ khi có các khoản kích thích chi tiêu vào năm 2020 và năm 2021. Tình trạng giá cả tiếp tục leo thang kể từ năm 2020 đang đẩy ngày càng nhiều người Mỹ ra khỏi thị trường nhà ở.
Một nghiên cứu gần đây sử dụng dữ liệu từ Công cụ Tính mức Lương Sinh hoạt của MIT cho thấy rằng, để một gia đình người Mỹ bốn người “sống thoải mái,” họ sẽ cần có thu nhập trên 300,000 USD ở một số tiểu bang đắt đỏ hơn ở khu vực Đông Bắc và Bờ Tây. Ngay cả ở những tiểu bang có chi phí sinh hoạt rẻ hơn ở miền Nam và khu vực Trung Tây, cùng một gia đình đó sẽ cần có mức thu nhập khoảng 200,000 USD. Với thu nhập thực tế của các gia đình ở Hoa Kỳ thấp hơn mức 75,000 USD và đang giảm dần, ngày càng có ít người Mỹ thông thường có thể theo đuổi Giấc mơ Mỹ truyền thống về việc sở hữu nhà. Đây là một bi kịch. Và bi kịch này hoàn toàn không giống với nước Mỹ, bởi sự mâu thuẫn với chính những giá trị và lý tưởng đã khiến đất nước này trở nên vĩ đại ngay từ đầu.
Chúng ta đang tạo ra một xã hội phân thành hai tầng giữa chủ nhà và đại đa số người Mỹ không đủ khả năng chi trả. Đồng thời lần đầu tiên trong lịch sử, chúng ta đã chứng kiến nguồn vốn từ các quỹ đầu tư cổ phần tư nhân và các tổ chức mua khác tham gia thị trường nhà ở loại dành cho một gia đình (single-family). Các công ty này hiện chiếm gần 20% thị trường nhà ở. Họ đã có thể đạt được điều này bởi vì, ít nhất là cho đến gần đây, họ đã có thể vay với lãi suất thấp một con số, thường là thấp hơn nhiều so với mức mà bất kỳ cá nhân nào có thể có được trên thị trường vay mua nhà. Kết quả là, các công ty này đã loại bỏ những người mua nhà lần đầu và những cá nhân mua nhà khác, đồng thời làm tăng chi phí nhà ở cho tất cả mọi người.
Hoa Kỳ từng là một quốc gia thành công trong thế kỷ 20 nhờ giai tầng trung lưu đông đảo và phát triển mạnh mẽ của nước này. Trụ cột của giai tầng trung lưu là ngôi nhà mà họ sở hữu, được chi trả bằng các công việc sản xuất có mức lương khá, và một chế độ chính sách tài khóa và tiền tệ mà trong phần lớn thời gian đã xoay xở để cân bằng được việc phân chia lợi ích giữa yếu tố lao động và yếu tố vốn. Toàn bộ đặc điểm này ngày nay đã biến mất.
Giá nhà sẽ không tự giảm xuống được nếu không có sự sụp đổ và suy thoái. Nhưng những biến cố đó sẽ không tốt cho tất cả mọi người, bao gồm cả những người đang gặp khó khăn trong việc mua nhà. Nếu một người không có việc làm, thì việc giá nhà đột nhiên giảm bớt một phần ba cũng sẽ chẳng giúp ích gì. Thu nhập thực tế bắt đầu tăng trở lại mới là điều cần thiết. Điều này sẽ chỉ xảy ra khi cơ sở sản xuất của chúng ta, bao gồm cả tổ hợp năng lượng của Mỹ, được khôi phục, cũng như cán cân thương mại được khôi phục với mức thuế phù hợp giúp hàng hóa của chúng ta có khả năng cạnh tranh trở lại. Và tất nhiên là, khi mà chúng ta có một chính sách và thực tiễn nhập cư lành mạnh không lấn át nguồn tài nguyên của quốc gia và làm mất việc làm của các công dân Hoa Kỳ ở phân khúc thấp hơn trên thị trường việc làm.
Nếu không thực hiện được điều đó thì giai tầng lao động và giai tầng trung lưu Mỹ sẽ vẫn tiếp tục bị bần cùng hóa. Nếu lịch sử cho chúng ta một chút chỉ dẫn nào, và không cần nhìn xa hơn cuộc Cách mạng Pháp để tìm gợi ý, thì tình trạng này sẽ dẫn đến một kết quả khủng khiếp.
Michael Wilkerson _ Vân Du
No comments:
Post a Comment
Note: Only a member of this blog may post a comment.