BM: Bất động sản thế giới đi về đâu?

Monday, June 22, 2015

Bất động sản thế giới đi về đâu?

Nếu bạn đang sở hữu một ngôi nhà kiểu thôn quê ở Ireland, một biệt thự trên một hòn đảo nhân tạo ở Dubai, hoặc thậm chí chỉ cần một căn hộ ở thủ đô Tallinn của Estonia, thì hẳn bạn đang cảm thấy khá vững dạ.

Điều gì khiến ba bất động sản chẳng có gì giống nhau nói trên lại có một điểm chung? Là bởi chúng đều nằm ở các thị trường bất động sản sôi động nhất thế giới, dựa trên số liệu về giá nhà đất (đã điều chỉnh phù hợp tỷ lệ lạm phát từng nơi) tính tới quý tư 2014, theo Cẩm nang Bất động sản Toàn cầu.

Cả ba thị trường này đều từng sụt giảm nghiêm trọng trong cơn khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 nhưng sau đó đã phục hồi thật ấn tượng.

Các thị trường khác trên thế giới không được tốt như vậy. Đứng chót bảng xếp hạng 41 khu vực được khảo sát là thành phố Kiev của Ukraine, Nga và thủ đô Bắc Kinh của Trung Cộng, những nơi ảm đạm nhất thế giới.

Xin giới thiệu dưới đây với quý vị các thị trường bất động sản sôi động nhất và đóng băng nhất, và những nguyên nhân đằng sau.

Sôi động nhất: Ireland

Ireland

là một trong những nước bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008. Thế nhưng sau đó, nền kinh tế đã tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều người coi đó là sự phục hồi thần kỳ. Ireland đã áp dụng hữu hiệu giải pháp miễn giảm thuế, qua đó thu hút được các công ty đa quốc gia hàng đầu thế giới như Google và PayPal chuyển tới đặt văn phòng khu vực. Kết quả là Ireland hấp dẫn khách hàng tìm đến mua nhà.

Ireland

có thể tự hào là một “nền kinh tế vững chắc”, Matthew Montagu-Pollock đánh giá trong Cẩm nang Bất động sản Toàn cầu. Hiện nước này có thị trường bất động sản tốt nhất thế giới. Theo số liệu công bố trong cẩm nang trên thì trong năm 2014, giá tăng hơn 16,5%. Các dự án bất động sản vốn được phát triển ồ ạt trước khủng hoảng rồi bị bỏ hoang giờ đây đã được mua sạch. Giá cả tăng vọt và các công trình mới lại được tiếp tục xây cất.

"Trước đây tôi không nghĩ việc xây nhà mới ở Dublin là hợp lý," Montagu-Pollock nói. "Nhưng bây giờ, việc xây cất mới thậm chí còn lan rộng cả ra ngoài Dublin."

Tuy nhiên, ta cũng nên lưu ý là

Ireland

vốn có lịch sử dài với những cơn sốt rồi vỡ bong bóng bất động sản.

Nơi tăng trưởng thứ nhì: Dubai, Các Tiểu Vương quốc Ả rập

Thị trường nhà ở Dubai cũng sụp đổ trong đợt suy thoái kinh tế 2008. Giá bất động sản ở thành phố sa mạc này bỗng chốc giảm phân nửa. Các dự án xây cất nhằm cho ra các căn nhà trị giá hàng trăm ngàn đô la bị đình trệ hoặc huỷ bỏ hoàn toàn.

Nhưng ngay khi kinh tế toàn cầu bắt đầu phục hồi, nhu cầu nhà ở đã tăng trở lại một cách nhanh chóng, mạnh mẽ. Hoạt động xây dựng lại trở nên sôi động và người ta lại vội vã mua tranh bán cướp y như trước. Dubai là thị trường bất động sản đứng thứ nhì thế giới với giá nhà tăng gần 13% trong năm 2014.

Tuy nhiên, có một số dấu hiệu cho thấy quá trình hồi phục đang giảm dần, chẳng hạn như lượng giao dịch trong tháng Tư 2015 chỉ bằng phân nửa so với cùng kỳ năm 2014. Hãng kiểm toán Deloitte cũng dự báo trung bình giá nhà ở Dubai “có thể tiếp tục giảm nhẹ từ 1% đến 5%” trong nửa đầu năm 2015.

Dubai đã trở lại tốp đầu bảng xếp hạng. Vậy nguyên nhân từ đâu? Chắc chắn một điều là Dubai vẫn là một thiên đường thuế. Nhưng thị trường hiện nay ở Dubai rất khác so với hồi 2008, theo Ahmet Kayhan, Giám đốc điều hành của hãng REIDIN chuyên phân tích tình hình bất động sản.

Ngân hàng Trung ương Dubai nay ra các định chế tài chính chặt chẽ hơn trong việc cho vay, do đó hạn chế nhu cầu vay. Chính phủ áp dụng những yêu cầu khắt khe hơn đối với các nhà phát triển bất động sản, đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ bị thắt chặt. Phí giao dịch cũng tăng "để ngăn chặn đầu cơ kiểu ăn sổi ở thì", Kayhan viết trong một email.

Vị trí thứ ba: Tallinn, Estonia

Nền kinh tế ở hầu hết các nước châu Âu đã hồi phục mạnh mẽ kể từ khủng hoảng năm 2008, và Estonia là một trong những nơi có giá nhà đất tăng mạnh nhất trên toàn châu lục. Trong 2014, giá tăng khoảng 12,6%.

Ngoài lý do kinh tế phục hồi, nhật báo The Postimees của Estonia nói nhu cầu nhà ở tăng vọt còn do thế hệ Cách mạng Tiếng hát nay bắt đầu trưởng thành, ra ở riêng. Đây là thế hệ dân số bùng nổ trong giai đoạn Estonia đấu tranh rồi giành được độc lập từ Liên Xô, 1988-1991. Các ngân hàng nay đang sẵn sàng đáp ứng nhu cầu nhóm khách hàng này.

Đứng thứ ba từ dưới lên: Bắc Kinh, Trung Cộng

Trung Cộng là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới nhưng lại nằm ở vị trí gần cuối bảng xếp hạng thị trường bất động sản, với giá nhà sụt gần 5,7% trong năm 2014. Vì sao? Là bởi Trung Cộng “xây dựng quá nhiều”, theo Montagu-Pollock, khiến cho cung quá lớn so với cầu. Giá nhà đất bị thổi lên và chi phí vay nợ thì quá đắt đỏ.

Từ năm ngoái, nhiều nhà phân tích đã cho là bong bóng bất động sản sẽ nổ tung, nhưng cho đến giờ, thị trường vẫn chưa sụp đổ. Năm nay, giá nhà trung bình tiếp tục rơi mạnh. Một số đang chuẩn bị tinh thần đón tình huống xấu nhất, trong khi những người khác tin rằng chính phủ đang kiểm soát tình hình.

"Dựa trên các dữ liệu thị trường có được, chúng tôi thấy rằng giá nhà ở Bắc Kinh không có dấu hiệu hồi phục sớm," Kayhan nói.

Áp chót: Nga

Một số biến động toàn cầu đã khiến thị trường bất động sản của Nga nằm ở vị trí gần cuối bảng. Giá dầu thô giảm mạnh khiến nền kinh tế dựa vào nguồn thu từ xuất khẩu dầu của nước này bị ảnh hưởng nặng, trong lúc đồng rúp của Nga thì mất giá so với đồng đô la Mỹ. Để giữ giá đồng nội tệ, chính phủ Nga hồi cuối 2014 đã phải tăng lãi suất tới 17%. Những nguyên nhân nói trên đã làm giá bất động sản sụt giảm tới hơn 6% trong năm 2014.

"Bất động sản xuống giá và chúng ta sẽ thấy là giá còn xuống nhiều hơn nữa," Montagu-Pollock nói.

Chỉ mới cách đây hai năm, tạp chí Forbes đánh giá Nga là “một thị trường bất động sản nóng”, dựa trên báo cáo của Ernst & Young, nhưng kỳ thực thị trường bất động sản nước này đã bắt đầu chật vật trong suốt năm ngoái.

Đội sổ: Kiev, Ukraine

Không phải ngẫu nhiên mà trong số 41 thị trường bất động sản được phân tích, vị trí thấp nhất thuộc về một đất nước đang bị chiến tranh tàn phá. Tình hình chính trị bất ổn của Ukraine làm kinh tế và xã hội mất ổn định theo, theo một báo cáo hàng tháng của hãng cổ phần tư nhân SigmaBleyzer.

Đồng nội tệ của Ukraine tiếp tục trượt dốc không phanh; đồng hryvnia rớt giá mạnh, lạm phát tăng phi mã khiến người dân ở đây thấy tiền của mình liên tục “bay hơi”.

Giá nhà ở Kiev giảm gần 49% vào năm 2014, và cho đến thời điểm gần giữa năm 2015 vẫn chẳng có dấu hiệu gì sáng sủa hơn. Các khoản vay thế chấp mua nhà phải chịu lãi suất trung bình tới 21,8% vào cuối năm 2014, khiến việc mua bất động sản trở thành điều không thể đối với nhiều người Ukraine.

"Giá nhà ở Nga và Ukraine sụt giảm tồi tệ do các nguyên nhân chính trị," Kayhan nói. "Nếu các vấn đề này không được cải thiện thì thị trường bất động sản sẽ không thể phục hồi."

Karina Martinez-Carter