Theo các chuyên gia, giá nhà ở Hoa Kỳ đang tăng vọt và một làn sóng tiềm ẩn nhà bị tịch thu khó có thể đảo ngược xu hướng này do tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng trong nước.
Lệnh cấm tịch biên nhà đối với các khoản thế chấp được liên bang hậu thuẫn sẽ kết thúc vào ngày 31/07. Hồi tháng Sáu, chính phủ Tổng thống (TT) Biden đã gia hạn lệnh cấm này trên toàn quốc thêm một tháng và nói rõ rằng đây sẽ là “lần gia hạn cuối cùng.”
Một số dự đoán cho rằng có thể xảy ra một trào lưu tịch thu nhà khi chương trình cấm [tịch biên nhà] này hết hiệu lực, dẫn đến tái hiện sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2008.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), tính đến tháng Sáu đã có khoảng 2.7 triệu chủ nhà chưa thanh toán khoản thế chấp và 1.8 triệu khoản vay đã quá hạn thanh toán nghiêm trọng, nghĩa là quá hạn 90 ngày trở lên và bị tịch thu nhà.
Theo bà Gay Cororaton, nhà kinh tế cao cấp và giám đốc nghiên cứu tại NAR, tuy nhiên, phần lớn các chủ nhà (77%) đang được gia hạn có các lựa chọn để giải quyết và chỉ một phần nhỏ có thể bán nhà của họ.
Do đó, bà dự đoán rằng tác động của việc tịch thu nhà đối với nguồn cung và giá nhà ở có thể là tối thiểu.
Dựa trên dữ liệu của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp từ tháng 09/2020 đến ngày 13/06, bà Cororaton dự đoán rằng chỉ có 1/10 chủ nhà có thể lựa chọn rút khỏi chế độ gia hạn bằng cách bán nhà của họ (7.5%) hoặc bán khống hoặc chứng thư thay thế (2% ).
Điều đó có nghĩa là gần 180,000 ngôi nhà bị tịch thu có thể sớm được tung ra thị trường. Mặc dù những ngôi nhà này sẽ giúp giảm bớt nguồn cung khan hiếm, nhưng điều này sẽ không gây ra tình trạng dư thừa có thể làm chậm hoặc đảo ngược sự bùng nổ nhà ở.
Bà Cororaton nói với The Epoch Times rằng, “Tình trạng thiếu nhà trầm trọng hơn nhiều; Chúng tôi đang xây dựng thiếu khoảng 5.5 triệu ngôi nhà. Quý vị sẽ không thấy giá giảm ngay cả khi họ bán những ngôi nhà này, chỉ vì nguồn cung khá thấp và lượng nhà tồn kho khan hiếm.”
Tuy nhiên, các chủ nhà có thu nhập thấp sẽ phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng vì họ có nguy cơ bị tịch thu nhà cao nhất, theo NAR. Nguy cơ tiềm ẩn này dự kiến sẽ làm gia tăng thêm khoảng cách về sở hữu nhà giữa các nhóm thu nhập và sắc tộc.
Các biện pháp bảo vệ khỏi bị tịch thu nhà và trục xuất được áp dụng cùng với Đạo luật CARES vào năm ngoái đã mang lại một phần hỗ trợ cho hàng triệu người Mỹ trong thời kỳ đại dịch.
Lệnh cấm trục xuất hiện tại cũng được lên kế hoạch hết hạn vào ngày 31/07. Nhưng tác động lên giá thuê sẽ rất ít, theo bà Cororaton, vì tỷ lệ nhà trống cho thuê vẫn ở mức thấp, với một số dao động ở mức khoảng 3% tại các khu vực thành phố lớn.
Giá thuê giảm đáng kể trong thời kỳ đại dịch trên khắp đất nước. Nhưng hiện chúng đang tăng với tốc độ nhanh chóng khi ngày càng có nhiều người quay trở lại làm việc ở các khu vực đô thị lớn, thúc đẩy nhu cầu thuê căn hộ.
Một số nhà kinh tế cảnh báo rằng việc tăng giá thuê liên tục có thể dẫn đến lạm phát dai dẳng hơn, vì việc tăng giá khó có thể đảo ngược. Và điều này có thể thách thức quan điểm của Fed rằng lạm phát là “nhất thời.”
Ông Ken McElroy, Giám đốc điều hành của MC Companies với hơn 1 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, nói với The Epoch Times: “Chúng ta sẽ phải trải qua giai đoạn có giá thuê rất cao trong 10 năm tới.”
Giá nhà tăng cao đang đẩy mọi người đến thị trường cho thuê. Theo chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller, giá nhà trên toàn quốc đã tăng 14.6% so với cùng thời kỳ năm ngoái vào tháng 04/2020, lập kỷ lục mới.
Khi kết thúc thời hạn Lệnh cấm tịch biên nhà và trục xuất, ông McElroy dự đoán rằng sẽ có lượng cung tốt trên thị trường, nhưng điều đó sẽ gây ra “một chút gián đoạn” về giá cả.
Ông tin rằng “sẽ không có một vụ đổ vỡ trên toàn quốc” nhưng tình hình có thể tồi tệ hơn ở một số tiểu bang so với những tiểu bang khác. Các tiểu bang như New York và Florida có tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp cao có thể gặp nhiều gián đoạn hơn.
Trong khi đó, các chính sách như kiểm soát tiền thuê sẽ tiếp tục có tác động đến giá thuê. Ví dụ, ở Georgia và South Carolina, hơn 20% người cho thuê nhà đang tụt lại phía sau.
“Mọi thống đốc, mọi thị trưởng, rõ ràng là thực sự tập trung cao độ vào vấn đề này. Tôi nghĩ họ thực sự lo ngại về tình trạng vô gia cư,” ông McElroy cho biết.
Tháng trước (06/2021), Tòa Bạch Ốc cũng đã công bố một số hành động để trợ giúp các chính quyền tiểu bang và địa phương ngăn chặn một “làn sóng trục xuất” khi tình trạng đóng băng kết thúc.
Tình trạng thâm hụt nhà ở trầm trọng, là yếu tố chính thúc đẩy giá cả, trước đại dịch. Ông McElroy lưu ý rằng đất nước này đã thiếu gần 260,000 ngôi nhà mỗi năm trong 20 năm qua.
Và một số yếu tố khác tiếp tục thúc đẩy giá nhà, bao gồm nhu cầu mạnh mẽ, các vấn đề về chuỗi cung ứng, cũng như chính sách tiền tệ dễ dàng của Fed hỗ trợ lãi suất thế chấp thấp một cách lịch sử.
Ông McElroy dự đoán rằng giá nhà sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2022. Tỷ lệ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ đã giảm xuống 65.6% trong quý 01/2021 từ 67.9% trong quý 02/2020. Vấn đề khả năng chi trả ngày càng xấu hơn sẽ tiếp tục làm giảm tỷ lệ sở hữu.
Ngoài ra, các vấn đề về chuỗi cung ứng và tình trạng thiếu lao động làm tăng chi phí xây dựng, tác động xấu đến khả năng chi trả.
Trong các phiên điều trần của Quốc hội vào tuần lễ từ ngày 12-18/2021, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang ông Jerome Powell đã bị chất vấn về tác động của việc mua trái phiếu của ngân hàng trung ương đối với thị trường nhà ở.
Ngân hàng trung ương tiếp tục mua ít nhất 120 tỷ USD mỗi tháng đối với Trái phiếu Kho bạc và chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp, mở rộng nguồn cung tiền trong nền kinh tế, vốn đang làm dấy lên lo ngại bong bóng tài sản.
Trong khi các chính trị gia ở cả hai bên đảng phái bày tỏ những lo ngại về bong bóng nhà đất, thì ông Powell đã cố gắng phủ nhận tác động trực tiếp của việc mua trái phiếu.
Ông Powell nói: “Có rất nhiều tiền mặt trong bảng cân đối kế toán của các gia đình” do chi tiêu thấp và kích thích tài khóa trong thời kỳ đại dịch, điều này góp phần làm tăng giá nhà.
Emel Akan _ Lưu Đức
***
42 năm sống ở Mỹ: Được gì, mất gì?
Cảm nghĩ đầu tiên về nước Mỹ của một du khách Việt Nam...
No comments:
Post a Comment
Note: Only a member of this blog may post a comment.